受赠人不享有宅基地的使用资格而签订的农村房屋赠与合同无效

一、据以研究的案例

2012年5月1日，潘某、可某(甲方)与米某(乙方)签订了《赠与协议》(以下简称协议),该协议约定：“甲方在通州区大邓各庄78号院内东侧有北房两间。考虑潘某1994-1998.9期间关押在看守四年多,其妻可某腰疼时生活不能自理，甲方的儿子当时还在读小学，全靠乙方在甲方家里照顾。当时检察院把甲方家的现金存款全部抄走,生活费用紧缺,乙方一直用自己的工资补贴甲方家用。乙方是可某亲外甥女,从1985年一直住在甲方家里,和甲方家人一起生活。乙方离婚多年，到目前为止，一直照顾甲方二老和自己亲生女儿无两样。基于以上原因,甲方自愿将自有的北京通州区宋庄镇大邓各庄78号院内东侧北房第一间赠与乙方，永不反悔！”协议签订后，米某未在上述房屋中居住,上述房屋由潘某、可某进行了出租,在2012年至2015年，潘某、可某每年给付米某5000元租金。现在该处房产面临拆迁,潘某、可某诉至法院要求撤销双方于2012年5月1日签订的赠与协议书，米某辩称，不同意潘某、可某的诉讼请求，认为这份赠与合同是合法有效的。

北京市通州区人民法院经审理认为:公民的合法民事权益受法律保护,违反国家法律法规强制性规订的合同应属无效。根据查明的事实，潘某、可某赠与米某的房屋为农村宅基地上所建造的房屋,由于米某系城镇居民,不具有农村宅基地的使用资格，该协议在处分房屋的同时亦处分了宅基地使用权,侵害集体经济组织的利益,违反了法律的强制性规定，应属无效，在此情形下，潘某、可某要求撤销上述协议的诉讼请求不成立,故对其诉讼请求,本院不予支持。

一审判决作出后，潘某、可某提出了上诉,二审驳回上诉,维持原判,现判决已生效。

二、相关法律问题研究

本案涉及的主要法律问题是农村房屋赠与合同效力的认定。具体分析如下：

1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同,这是一种转移财产权利的合同。合同有效应当符合下列条件：行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

  2、农村房屋赠与合同的效力。由于农村房屋属于限制流动的不动产，仅可在农村集体组织成员之间流通，根据“地随房走”的原则，农村房屋权利的流转涉及到农村宅基地的流转，而农村宅基地使用权系针对农村集体经济组织成员一项特殊权益，具有福利性质，因此，在此情形下,衣村房屋的流转,比如买卖、赠与,应考虑买受人或受赠人是否系本集体经济组织成员，是否享有本集体宅基地使用权资格,若不享有,则相应的合同因违反法律、行政法规的强制性规定,在处分房屋的同时处分了农村宅基地的使用权，侵害集体经济组织的利益,应属无效。

3、农村房屋的赠与与分家析产。实践中,经常出现衣村房屋赠与纠纷与分家析产纠纷的混淆,主要涉及赠与合同与分家协议的效力问题。分家析产是指将一个较大的家庭根据分家协议而分成几个较小的家庭,同时对共有家庭财产进行分割，并确定各成员的财产份额的行为,在家庭关系解体后即产生了家庭共有财产的分割问题,由此引发的纠纷。分家协议针对的是家庭共有财产的分割,当事人均系家庭成员,具有特定的身份关系,家庭共有财产是指家庭成员家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。而赠与合同涉及的是个人财产的处分,当事人之间不一定具有特定身份关系。分家协议中若包含了家庭成员个人财产无偿转移应界定为赠与合同关系予以处理。

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