北京房产律师网

     www.5148ls.com

    热线电话:18911225148、18911295148
首页 >> 二手房买卖 >>二手房买卖 >> 北京著名房产律师
详细内容

北京著名房产律师

二手房房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为,依照我国相关法律、法规以及最高人民法院相关司法解释的规定,国家机关、企事业单位、社会团体、中国人民解放军部队一般不允许购买私有房屋,如果有特殊情况必须购买时,也要经过县以上人民政府批准,才可购买。

二手房屋的买卖应按照以下程序来操作:

第一、订立二手房买卖合同。二手房买卖合同主要应包括如下主要条款:房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等,订立买卖合同应以书面形式进行;

第二、二手房产买卖合同接受房地产交易管理部门的审查。应当先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后,房产管理部门要查验有关的证件,审查产权;并到现场作必要调查,同时由估价人员对交易的房屋进行估价;

第三,进行网签。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理订立合同手续、买卖双方在合同上签名盖章;

第四、缴纳税费。办理完立契手续后,二手房无买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税;

第五、到产权管理部门办理产权转移过户手续。二手房房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。

由于近期全国二手房产交易出现不正常涨价形式,各地政府部门纷纷出台政策,以遏制房产的快速上涨,在此情况下,有一部分买房者正赶上限购政策的出台,导致购买者无力继续购买二手房屋,于是纠纷出现。最高人民法院以及北京市高院在延续过往限购政策对违约合同的处理原则基础上,给出了处理此类案件的基本原则,具体如此下:

    关于最高人民法院的意见

    《2015年全国民事审判工作会议纪要》

    (一)关于限贷的问题

    二手房房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

    (二)关于限购的问题

    二手房房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。

    《2011年全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)

    (一)关于限贷的问题

    对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。

    (二)关于限购的问题

    房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。

    (三)关于合同解除后的损失问题,区别对待

    对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的,原则上不予支持;

    对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的,补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。

    2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。

    关于北京高级人民法院意见

    《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

    住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

    北京著名房产律师王莉(18911225148)、李宏宇(18911295148),有着多年处理房产纠纷的法律实践经验,针对二手房买卖合同当中的违约问题、继续履行问题、定金问题、首付款问题、预付款问题,房产一房二卖、甚至多卖问题、不予办理房产证问题、房产交付问题、房产腾退问题,房产交易的强制执行问题,出卖人恶意违约并转移房产的撤销问题,原属央产的二手房交易等等涉及二手房交易的问题,都有深入细致的研究,并代理大量上述案件,经验丰富、处理问题切合当事人实际,北京著名房产律师王莉、李宏宇,为从多当事人解决了二手房屋买卖合同的实际问题。

    王莉律师为北京市两高律师事务所执业律师,高级合伙人,民事法务部副主任,中华律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会房地产专业委员会委员、北京市朝阳区律师协会民事业务研究会会员。李宏宇律师为北京市两高律师事务师事务所专职律师,案件执行部副主任,中华律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会建设工程法律专业委员会委员、北京市朝阳区律师协会房地产与建设工程研究会委员、北京市劳动和社会保障法学会会员、北京市建设工程造价管理协会经济纠纷调解中心调解员。

   更多北京房产纠纷方面的法律问题,请来电免费咨询北京著名房产律师王莉、李宏宇律师。





北京房产律师法律服务热线

王 莉律师:18911225148(电话及微信)     QQ:973495608  邮箱:973495608@qq.com

李宏宇律师:18911295148(电话及微信)     QQ:404431986  邮箱:13681225148@163.com

电话:010-57127589         传真:010-85726399


北京市两高律师事务所地址

北京市朝阳区东三环北路38号泰康金融大厦35层

邮编:100026









技术支持: 建站ABC | 管理登录