|
二手房买卖纠纷案例一、关于“凶宅”买卖问题的案例 周女士诉称，在某中介公司的居间服务下，周女士花费260万元购买王女士所有的位于本市海淀区某小区的一套房屋，签订合同中，某中介公司和王女士一致表示房屋之前没有人居住，更没有出过事。后周女士全家入住该房屋，入住后周女士每夜噩梦连连，在偶然和一位邻居聊天的过程中，周女士得知王女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。周女士遂将王女士诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，并要求刘女士对装修进行补偿。 法院经审理后认为，房屋买卖的双方应遵守诚实信用原则，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然房屋内发生非正常死亡时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受包括恐惧、忌讳等，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。王女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为，违背了诚实信用原则，双方合同的签订亦违反了当事人的真实意思表示，构成欺诈，法院判决支持了周女士的诉讼请求。 北京房产律师提示： 《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在实际交易中，大部分的房屋买卖双方并不认识，部分不诚信的卖房者规避房屋曾发生的问题，对于买房者而言处于信息不对等的状态，在此情况下，一方面，买房人可以在买卖合同中约定补充条款，就“凶宅”问题约定违约责任；另一方面，签订合同之前，应多方面通过周围邻居、社区论坛、居委会、派出所等了解房屋情况，以免误买“凶宅”。 二、关于购房款问题的案例 李某在北京打拼了许多年，终于攒够了买房的钱，2016年3月，李某与阮女士签订房屋买卖合同，约定李某以480万元价格购买阮女士的一套房屋。后李某支付了阮女士68万元预付款，并将剩余房款分两次汇款到了一个名为丁某某的账户。不料，李某汇完款项后，阮女士拒绝与李某办理房屋过户手续，理由是李某未付清房款。李某称，剩余的房屋价款是按照阮女士的要求汇到丁某某的账户的，对此，阮女士予以全面否认，李某未提交相关证据证明阮女士指示其将相关钱款汇到丁某某的账户相应证据，房屋买卖双方也未在合同中列明收款账号是丁某某的账户，导致李某某不得不面临再次付款的风险。 北京房产律师提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在市场交易中，许多购房者因为是没有经验，抑或是粗心大意，抑或是出于对对方的信任，抑或是法律知识的欠缺，没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯，往往听信口头约定，一旦对方反悔，如果提供不出确凿的证据，便会带来莫大的损失。尤其是在类似大额的房屋交易中，买卖双方应对关健事项用书面合同形式明确约定，并由双方签字盖章确认，对于合同履行中有变更事项，亦应当签订补充协议予以明确，类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。 三、关于户口迁出问题约定的案例 赵先生为了儿子能上某重点高中，购买了刘先生位于该学区内的一套房屋，双方在买卖合同中约定刘先生应当在房屋过户后45天内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之八的违约金。后赵先生支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但刘先生并未按期将房屋内户口迁出，而赵先生亦因户口迟迟未迁入该房屋内耽误了儿子上该重点中学的时间，多次沟通无果之下，赵先生将刘先生诉至北京海淀区人民法院，要求刘先生将户口迁出，并要求其按日支付总房款万分之八的违约金。刘先生辩称，自己已经积极、努力的配合迁户口，但是自己购买的新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。海淀区人民法院经审理后认为，刘先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金，鉴于双方对于违约金标准明显过高，且刘先生请求法院酌减，法院最终根据案件具体情况依法酌定赵先生支付25万元违约金。 北京房产律师提示： 依据《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。北京市实行学区房政策以来，许多家长为了让孩子能上有名气的学校，不惜花费巨资购买学区房，但是该类房屋中，大多已有户口在房屋内，影响买房人的户口迁入以及实际使用。部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口，但未约定逾期迁出的违约责任；部分人在合同中约定了限期迁出户口，亦约定了逾期迁出的违约责任，对于前者而言，因违约责任不明，往往很难得到法院的支持；对于后者，虽然约定了高额的违约金，但是法院在判决的时候，对违约金的数额亦会根据具体情况判定，无论何种形式，买房者诉至法院的目的，均是为了将原有户口迁出，但是根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是公安机关的派出所，而非人民法院，人民法院也没有权利判令强行将户口迁出，由此，购房者的问题很难得到解决。而购房者往往已经支付完毕房款，甚至已经办理完房屋过户手续，该类纠纷愈发增多。在此情况下，北京房产律师建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一，以对是否购房作出理智的判断。 四、关于交房问题的案例： 2016年8月铁先生购买了张女士位于呼家楼地区的一套房屋，后铁先生按照合同约定支付完毕购房款，张女士也配合铁先生办理完房屋过户手续。正当铁先生兴冲冲的准备搬入新房屋时，却发现该房屋已被张女士租赁给他人使用，并且租期至2017年8月才届满，铁先生遂将房屋的租户及张女士诉至法院，要求租户限期搬离，张女士交付房屋，人民法院驳回了铁先生的诉求。 北京房产律师提示： 《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《民通意见》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主急需有效。上述规定即买卖不破租赁的法律原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。在二手房买卖中，买房人应对房屋实际使用状况进行全面的了解，及时现场勘查；同时，可以在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的，应支付一定金额的违约金，以加大卖房人的违约成本。
北京房产律师法律服务热线 王 莉律师：18911225148（电话及微信） 010-57127389 QQ:973495608 邮箱：13522702600@126.com 李宏宇律师：18911295148（电话及微信） 010-57127589 QQ:404431986 邮箱：13681225148@163.com 传真：010-56409355 北京市两高律师事务所地址 北京市朝阳区东三环北路38号泰康金融大厦35层 邮编：100026 |