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新版《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)条文浅析

新版《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)条文浅析-周海菊


房地产估价作为一项中介服务,具有很强的技术性,而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。随着近年来房地产开发建设事业的不断发展,出现了许多新情况、新变化,我们对房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展,旧版《房地产估价规范》(以下简称“规范”)已不适合当前的需求,进而有了新版“规范”的产生。

新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理,更加全面细化完善各章节内容,调整了章节划分;对房地产估价术语、概念、对象描述进行了更全面的解析与统一;对估价方法做出了适用调整,为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持;细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容,保证了房地产估价质量。新版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》,同时以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为法律支撑,规范国有土地上房屋征收评估行为,保证房屋征收评估客观公平。

以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延伸引向:

估价原则

新版“规范”中,区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评估应遵循的原则应遵循的原则,明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则,其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减,但不得随意;强化独立客观公正原则,将其提至各原则之首;将谨慎原则正式列入房地产估价规范;最高最佳利用原则中,区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。估价原则的修正调整,凸显了估价的公平性,要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏不倚、实事求是,以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值或价格;面对不确定性,需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏低、偏高的因素,作出保守、稳妥选择,构建诚信评估的高位平台。

估价程序

估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤,同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中,估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。估价程序的规范化是为估价工作科学、严谨的展开提供指导性方针,保证估价资料是合法、真实、准确和完整的。确保估价工作能够保质、按时完成,避免估价工作疏漏或重复浪费。提高估价难度与成本,规范行业标准,规避估价风险,从此估价根本上让业务员消失,进入只地不认人的阶段。

估价方法

新版“规范”增加了方法适用性分析,针对不同类项估价房地产方法选用做了详细讲解,对于仅适用一种估价方法的估计对象,明确说明可选用一种估价方法进行估价。

1、比较法的估价步骤有所调整,交易实例信息增加了交易方式、付款方式、融资条件、交易税费负担情况等;明确表明可比实例成交日期应在价值时点之前,不易超过一年且不得超过两年;增加对可比实例的标准化处理;将原有的“区域因素、个别因素”调整为“区位状况、实物状况和权益状况”调整;细化了原有的调整幅度和调整后各比准价格的比例关系;增加了比准价格的计算方法。估价作业时没有努力收集资料,不能成为不选用市场法的理由。交易实例库的建立,是房地产估价一项基础工作,也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一。

2、收益法对估价步骤做出调整,细化了收益法的模型,增加收益期及各种情况下净收益的详细应用,增加了自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权价值规定。指出同类物业报酬率的稳定性,不能以调整报酬率作为调整估价结果的手段。

3、成本法调整了估价步骤;增加估价路径规定;细化土地成本规定;修改并细化建筑物重置成本;增加“各项必要支出及应得利润”的规定;修改了三种折旧的名称,修改了折旧的计算方法,细化了各种折旧的计算;删除了双倍余额递减法计算方式,增加成本价值的规定。

4、假设开发法调整了估价步骤;增加假设开发法的具体估价方法、估价前提、开发经营期、后续必要支出、静态和动态分析法中各项参数的计算。

5、其他估价方法,在旧版“规范”基础上增加了路线加法、标准价调整法等方法,并增加各方法的适用范围等具体介绍。

不同估价目的下的估价

1、房地产抵押估价

新规程中房地产抵押估价中评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的,应选择被迫转让开发前提进行估价。对带租约房地产评估时租金取值时,合同租金高于市场租金的,应为无租约限制的价值,当合同租金低于市场租金时,应为出租人的权益价值。既哪个低取哪个,而不是笼统地以合同租金取代。

2、房地产税收估价

房地产税收估价中,持有环节税收估价,各种房地产的价值时点应相同;交易环节税收估价,各种房地产的价值时点应为各自的成交日期。

3、房地产征收、征用估价

房地产征收评估,应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估。国有土地上房屋征收评估时,被征收房屋价值应包括被征收房屋及其所占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值。如果被征收房屋的装饰装修当事人协商确定或者另行评估,则被征收房屋价值不应包括被征收房屋的装饰装修价值,并应做特别说明。房地产征用估价,应评估被征用房地产市场租金,为给予使用上的补偿提供参考依据。

4、房地产拍卖、变卖估价

新规程将拍卖评估分为司法拍卖和普通拍卖。房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响,但不应考虑拍卖房地产被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响,应考虑拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权的影响,但人民法院书面同意说明将其去除后拍卖的可以不考虑。房地产普通拍卖估价,可以根据委托人需要,评估市场价值或价格、快速变现价值,为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。房地产变卖估价,宜评估市场价值。

5、房地产损害赔偿估价

损害评估应根据被损害房地产是否可以修复采用相应的估价方法。可修复的房地产损害评估,宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减速额。对不可修复的房地产损害评估,根据房地产所在地的市场状况。采用损失资本化和价差法等方法评估。

6、房地产转让估价

新规范中增加了保障性住房销售价格评估,完善了原来转让评估中相关条件的设定。保障性住房销售价格评估,应根据其分享产权、独有产权等产权想有方式,评估其市场价值或其他特定价值。但有相关国家和地方特别规定的,从其规定。

7、房地产租赁估价

新规范中增加了保障性住房租赁价格评估,完善了原来租赁评估中相关条件的设定。保障性住房租赁价格评估,应根据货币补偿、实物补贴等租金补贴方式,评估市场租金或其他特定租金。但有相关国家和地方特别规定的,从其规定。

8、建设用地使用权出让估价

新规范中区分了出让人和意向用地者的估价,并对估价中采用假设开发法评估的假设前提进行了规定。建设用地使用权出让估价,应区分出让人需要的估价和意向用地者需要的估价。意向用地者需要的建设用地使用权出让估价,应根据具体需要评估市场价值或投资价值,相应出让方式的最高报价、最高出价、竞争对手可能的出价等。对建设用地使用权出让估价的出让条件,有明文规定的,应评估其明文规定条件下的价值或价格,没有规定或者规定不明确的,按价值时点的土地状况、出让金等费用在价值时点一次性付清等条件下的价值或价格。当出让人需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时,宜选择自愿转让开发前提进行估价。当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时,根据土地占用情况分为三种情形:①当土地未被占用时,应选择自愿转让开发前提进行估价,②当土地被意向用地者占用时,应选择介于业主自行开发与自愿转让开发之间的某种前提进行估价,③当土地已被其他意向用地者占用时,应选择介于自愿转让开发与被迫转让开发之间的某种前提进行估价。

9、房地产投资基金物业估价新规范增加的内容

房地产投资信托基金物业估价,根据信托基金发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等需要,可以包括信托物业状况评价、市场调研和价值评估。

10、为财务报告服务的房地产估价新规范增加的内容。

从事为财务报告服务的房地产估价时,应与委托方和执行审计业务的注册会计师沟通,熟悉相关会计准则、会计制度,及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。

11、其他目的的房地产估价

新规程将原来的损害赔偿估价予以单独列出,增加了分家析产、出境提供财产证明、行政纪检立案、补地价和国有土地上房屋征收预评估等。

估价结果

估价结果新增评估价值和相关专业意见,避免估价结果因信息不够造成误解;同时选用两种或两种以上估价方法估价的,还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析,对选用的估价方法的测算结果进行校核;增加了选用两种或两种以上估价方法的,应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况,并经过分析选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果;估价结果应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素,对综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值,并应在估价报告中陈述调整的理由;当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时,可直接将综合测算结果确定最终评估价值;最终评估价值的精度应满足估价目的需要的精度,并应将其误差控制在合理范围内。

总述

新版“规范”以新颖、全面的内容及良好的可操作性,完善了房地产估价法规体系,使房地产估价从业人员不仅在技术上得到权威、规范的指导,而且在从业人员之间也有了交流的共同语言基础。新版“规范”对许多部分做了大篇幅完善和修正,对房地产估价师从事多种估价目的评估有了切实可行的规范依据。新规范对估价师的个人综合素质要求很高,对于估价报告出具有现实的指导意义。但不可否认的是增加了估价师的工作难度,尤其是对信息采集和现场作业以及判断选择方法和测算都有极高的要求。新版“规范”为行业的正规性提供指引,规范估价行为、提高估价成本、完善估价技术、拓宽估价思路,为房产进入证劵化阶段奠定基础。它的制定对于估价行业来说,是一次全新改革,它是房地产在估价行业中执行的一个标准,从而在房地产估价行业中更加有秩序的运行。(国策北京分公司 周海菊)






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关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知

 建住房[2006]294号 


各省、自治区建设厅,直辖市房地局(建委),新疆生产建设兵团建设局:
  《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号,以下简称《办法》)实施后,对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益,发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为,加强对房地产估价机构的日常监管,现就有关问题通知如下:
  一、健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案。要按照《办法》和《建设部关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号)的要求,建立并公示房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案,及时更新信用档案信息。房地产估价机构资质许可机关、初审机关(简称许可机关、初审机关,下同)应当根据信用档案公示的内容对房地产估价机构的资质申报材料进行审核。
  二、加快电子政务建设,启用房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统,规范行政许可行为。要通过房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统,办理房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册申请、初审和审批工作。
  三、保证房地产估价机构资质初审和审批工作的公开透明。初审机关在提出初审意见前,应当将申请机构名称、法定代表人、专职注册房地产估价师等信息在初审机关信息网及许可机关信息网上公示10天,认真听取社会、业内意见。对反映的问题,经认真调查核实后,方可出具初审意见。许可机关受理申请后,应当将申请机构名单及时在许可机关网上公布,依法组织专家评审,接受社会监督。
  四、建立资质升降衔接机制。申请延续原资质未获核准的房地产估价机构,应当自不予延续许可决定做出之日起至资质有效期届满前,申请核准相应资质等级;逾期不申请核准相应资质等级的,再次申请时,按新设立的机构对待。未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构,不再具有房地产估价机构资质,不得从事房地产估价活动;重新申请核准资质的,按新设立的机构对待。
  五、简化变更注册手续。房地产估价机构名称获准工商登记变更后,向许可机关申请变更机构名称时,应当一并申请办理本机构注册房地产估价师执业单位名称变更手续。许可机关应当一并办理。
  六、加强估价报告及相关资料管理。房地产估价机构破产、解散时,其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。
  七、加强房地产估价业务日常监管。建设(房地产)行政主管部门、房地产估价行业组织要建立房地产估价报告定期抽查制度,制定房地产估价报告评审考核标准,实地检查房地产估价管理制度执行情况、房地产估价档案管理情况,并将检查结果记入信用档案向社会公示。
  八、加强房地产估价机构资质日常检查和管理。在日常监管工作中,发现房地产估价机构不符合《办法》规定的相同资质等级条件的,应当按照《办法》的规定,责令其限期改正;逾期不改的,撤回其资质。对违反《办法》规定有禁止行为的机构,依《办法》严肃处理。
  九、加强异地执业管理。房地产估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的,完成估价业务后,房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设(房地产)行政主管部门留存房地产估价报告备查。
  十、加强房地产抵押估价管理。各地在办理房地产抵押登记时,应当按照《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号)的规定,要求申请人提供抵押当事人议定房地产抵押价值的书面协议,或者具有房地产估价机构资质的机构出具的证明抵押房地产价值的估价报告。
  十一、规范分支机构的设立。二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。在《办法》实施前,二级、三级房地产估价机构已设立分支机构的,应当在2007年3月底以前完成整改工作。
  十二、坚决查处房地产估价领域的商业贿赂。房地产行政主管部门和房地产估价行业组织要主动与相关部门和行业组织建立情况通报、信息共享的工作机制,依法严肃查处通过贿赂、回扣等不正当手段获取房地产估价业务的行为,营造公平、公正的执业环境。
  十三、充分发挥房地产估价行业组织的作用。房地产估价行业组织应当加强行业自律管理,尚未建立房地产估价行业组织的地方,要尽快组建。中国房地产估价师与房地产经纪人学会要与地方房地产估价行业组织密切配合,组织对会员开展互检互查工作,并将检查结果向房地产行政主管部门通报,向社会公示。
  近期,各级建设(房地产)行政主管部门要按照本通知精神,结合整顿规范房地产交易秩序工作部署,对房地产估价机构开展一次实地检查,切实规范房地产估价市场秩序。各省级建设(房地产)行政主管部门要在2007年3月底以前将检查情况报我部住宅与房地产业司。 





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