|
农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》就新型城镇化明确提出：“形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”。同时，该决定也对农民房屋流转进行了原则性规定，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”。“有产者始有恒心”，农村房屋流转不涉及农民的切身利益，更是农村社会稳定与发展的重要因素，稍有不当便可能产生一系列连锁反应，动摇根本。如何在新型城镇化背景下，发挥司法能动性与谦抑性，妥善处理农村房屋买卖合同纠纷一直是司法实务中的重要课题。 而从历史角度来看，对于农村房屋买卖合同纠纷处理，北京市高级人民院亦多次组织研讨试图统一司法尺度。2004年12月，北京市高院民一庭出台了《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，确立了我市农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。2006年9月14日，北京市高院又出台了《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，重申了合同无效原则，但强调“可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效”；该会议纪要也强调了在赔偿问题上，“在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任”。2009年7月，北京市高院民一庭《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》确立了“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量”的原则，对没拆迁可能的原则性不予以拆迁补偿等。 一、2013年度我院农村房屋合同案件总结 在“宋庄画家村”城里人买农村房经典判例判决后，近年城市居民购买农村房屋导致纠纷的案件数量已经急剧减少。2013年农村房屋买卖合同纠纷案由下我院共收43件，同比2012年38件，远小于2010年112件增幅并不大，其中维持31件，改判5件，发回5件，驳回1件，撤诉1件；其中农民反悔起诉要求无效的34件，买房方主张无效赔偿的9件，其中经过三次以上诉讼4件。 二、农村房屋买卖合同纠纷案件审理中存在的问题 （一）合同效力方面 （1）、以传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则是否与十八届三中全会改革精神相悖？从十八届三中会的精神来看，鼓励农村土地及房屋买卖、抵押等流转形式，扩大农民财产性收入，这是否意味着可以放开城市与农村房屋买卖二元市场，城里人可以随意购买农村人的房子？原为小产权房是否可以正常流转？对于这个问题，从近期的相关文件及解读来看，城市与农村房屋买卖二元市场并未打破，农村土地与房屋流转还在试点，传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则仍有其指导意义。（2）、合同无效的法律依据问题。从司法实践的角度来看，确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可，但是对于合同无效的法律依据，法院在判决时并未提及，无论是《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》。对于该问题，在司法文书公开上网之前可能不存在问题，但是随着司法公开的推进，农民房屋买卖合同案件的社会关注将可能进一步提高，如何以具有说服力的理由来作为引用法条亦系成为一个棘手问题。（3）、“集体经济组织成员”身份审查问题随着城市发展，部分农村（集中在原有城乡结合部）在城镇化进程中出现了人员户籍与土地性质的分离，即土地仍为集体所有，但人员已成建制转为“小城镇”类非农业户口，对于此类政策性转居的人员，如何审查“集体经济组织成员”身份？（4）、合同有效例外情形的规定有待进一步明确。从北京市高院相关规定来看，对于农民房屋买卖合同以无效为原则，但存在例外情况，而这种例外情况并未加以明确规定，在具体适用中做法不一，造成了一定的混乱。 （二）农民房连环买卖问题 （1）、连带买卖合同效力问题。从我院受理的农民房屋买卖合同来看，房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手、第五手的，存在连环买卖的情形，如何认定该部分合同效力亦成为一个问题。如果除出卖人之外，其它合同当事人都是居民，合同效力如何认定？如果其它合同当事人中最终一手买房人系集体组织成员，各个连环合同效力又如何？最终一手能否修正所有其它城市居民购房合同效力？（2）、连环买卖中的恶意串通认定问题。在现有审理思路上，一般掌握的是如果最终一手买房人系本村村民，则前面多手的连环买卖合同都有效，无论居民与非居民身份。而在此预期下，居民买房人为了保住房子往往与所居住村民另行签订一份合同，以求有效。如何连环买卖中的恶意串通问题即产生。 （三）损失赔偿方面的多发问题 （1）根据2009年7月高民《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》，对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量，但在具体案件适用上作法不一。有的当事人之间签有违约金条款，如何适用损失评估价与违约金条款？有的村庄并未有拆迁可能，是否要评估？如何适用评估价？（2）、拆迁完成后，房屋买卖合同被确认无效，但买受人已获得的拆迁补偿利益中包括安置的经济适用房、村民上楼小产权房或相应的购房指标，出卖人要求对拆迁利益进行分配时，应如何处理。（3）、法院委托评估单位所出具的报告中认定的房地价值明显与诉争房屋所在地的实际市场价值不符，按照评估结论处理对买受人显失公平，在此情况下应当如何处理。（4）、一审期间法院委托鉴定单位对房屋及土地现值进行评估，二审期间因拆迁已实际发生拆迁房亦进行了相应评估，损失赔偿责任的承担应以哪份评估报告为依据.（5）、小产权房转让合同经法院确认无效后，买受人参照农村私有房屋买卖合同案件的处理原则主张信赖利益损失的，应否支持。 三、司法应对 （一）合同效力认定方面 1、合同无效的法律依据问题 从司法实践的角度来看，确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可，但是对于合同无效的理论，对于该问题，在司法文书公开上网之前可能不存在问题，但是随着司法公开的推进，如何以更为充分的理由说明合同无效的成为迫切要求。从现有的观点来看，有违反国家政策说，即认为《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。” 对于集体土地上的宅基地使用权的买卖问题,包括《物权法》在内的现行法律均没有明确规定,故应适用国家有关政策的规定进行裁判。有“违反法律、行政法规的强制性规定说”，主张城镇居民购买农村房屋的合同为无效者,最主要的理由就是该合同违反了法律、行政法规的强制性规定,故应依《合同法》第52条第5项的规定认定无效。“损害社会公共利益说”，该说认为《合同法》第52条第4项规定:“损害社会公共利益”的合同无效。此所谓“社会公共利益”,相当于大陆法系民法中的公序良俗概念,在范围上包括了《合同法》第7条中规定的“社会公德”、“社会经济秩序”和狭义的“社会公共利益”三项内容。我们也认为应当从社会公共利益的角度出发来解释合同效力。 （二）、合同有效例外情形的规定 首先要指出的是,对于1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)出台之前订立的城镇居民购买农村房屋的合同,因当时的法律和政策并未明确禁止,故只要符合当时的法律所规定的合同有效要件的,都应一概认定为有效,而不论当事人是否已办理房屋过户登记手续。在司法实践中,有些法院认为,对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,可以认定转让合同有效。这种做法原则上可资赞同,但将其他城镇居民购买农村房屋的合同认定为无效,仍属不妥。原因在于,在1999年1月1日之前, 1988年《土地管理法》还允许城镇非农业户口居民建住宅可以依法使用集体所有的土地(第41条)。在当时的这种立法背景下,若在司法实践中禁止城镇居民通过购买农村房屋的方式来获得集体土地使用权,显然不妥。其二,房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民,集体土地相应转为国有土地的,应认定在此之前订立的房屋买卖合同为有效。在司法实践中,已有法院采纳了这种做法。类似地,乡镇政府、村委会等开发并出售的小产权房,补办有关手续后依法转为城市商品房的,也应认定此前订立的房屋买卖合同为有效。其三,合同订立后,买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织,成为该组织成员的,应当认定合同有效。司法实践中已出现过此类判决。有的法院也是据此操作的。其四,出卖人在订立合同时已经是城镇居民,或者虽非城镇居民,但在起诉前已经成为城镇居民的,应当认定合同有效。其五,买卖双方本属同一家庭成员的,例如在因分家、离婚或继承而分割家庭财产后,具有城镇居民身份的一方购买另一方的农村房屋的,也应认定为有效。其六,买受人虽然为城镇居民,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织的成员,在购买房屋时系家庭成员共同出资、共同居住,并且当地集体经济组织同意其买卖房屋的,应当认定为家庭共同购房,买卖房屋合同有效 3、集体经济组织成员资格的判断标准。 对于农业户口的购房人，购房后至诉讼发生前，只要已将户籍迁入房屋所在村，则一般按照其已成为该村集体经济组织成员对待。对于非农业户口的购房人，即使其户口已迁入房屋所在村，亦在该村参加选举、与村民交纳同等水电改造费用等，亦不应认定其为该村集体经济组织成员。同时，房屋所在地村委会的意见对合同效力有何影响。由于诉争房屋所处宅基地的所有权人为集体经济组织，故原则上双方交易应经村委会同意，在判断买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面亦应听取村委会的意见，但不宜将仅加盖有村委会公章，而无村委会主任或相关负责人员签字的证明作为定案的唯一依据。对于村委会在诉讼发生前及诉讼过程中出具若干份意见相左的证明材料的情况，不应简单以其中某份证明材料作为裁判依据，必要时应当面征询村委会主任对于双方交易行为的意见。 4、出让审批手续 出卖人所持有的由财税部门颁发的房产卖契、契证，经乡镇规划审批通过的建房用地审批表及经村委会或乡镇土地、规划部门手写变更使用权人姓名的《集体土地建设用地使用证》等能否作为认定房屋所有权或土地使用权归属的有效凭证。根据我国现行法律规定，对宅基地进行确权登记的有权机关为区县一级人民政府的土地管理部门，乡镇人民政府及村委会均无权进行确权发证和变更登记工作，故除非区县政府土地管理部门将《集体土地建设用地使用证》或房屋管理部门将《房屋所有权证》变更登记在买受人名下，其他部门在原使用证上的变更行为均不对合同效力构成影响。财税部门颁发的卖契、契证等只能证明双方交易事实的存在，并不构成对土地使用权或房屋所有权的确认。至于经村、乡两级批准的建房用地审批表则只能证明买受人在购房后出资对原有房屋进行了翻建或增建，并不代表有权机关已对土地使用权进行了重新确认。 （二）损失赔偿方面的多发问题及裁判标准 1、2009年7月高民《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》作出后，因买受人不属于房屋所在地集体经济组织成员导致农村房屋买卖合同被确认无效后，买受人主张损失赔偿的，是否仍然应当支持买受人关于宅基地区位补偿价（泛指地价款）的请求；拆迁是否实际发生标准应当如何掌握。 我院曾于2010年5月就该答复的适用范围征询过高民的意见，得到的答复为：房山法院所请示的案件具有一定的特殊性，即房屋所在地在数年甚至十数年间都不会发生拆迁，且纠纷成因系买受人为谋求高额补偿主动起诉要求确认买卖合同无效。故一般只有在买受人主动就合同效力问题提起诉讼的情况下，才需审查当地是否已具有拆迁的现实可能性；对于多数出卖人反悔的案件，在处理时仍应坚持《会议纪要》的基本精神及画家村判例确定的处理原则，即对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。 2、房屋转手多次，历次买卖协议均被确认无效的，返还问题应当如何处理；最后一手买受人因合同无效所致损失应向谁主张、如何计算。在仅有最后一手买受人主张损失赔偿，此前的买受人均放弃相关利益的情况下，可按照农民房买卖合同无效后的补偿原则，由最后一首买受人直接将房屋依现状返还给第一手出卖人，第一手出卖人则直接向最后一手买受人进行赔偿。在其余各手买受人亦对因合同无效所致之损失提出主张的情况下，应当按照合同相对性及历次买卖中的双方过错责任酌情分配。 作者：北京市第二中级人民法院 民一庭 北京房产律师法律服务热线 王 莉律师：18911225148（电话及微信） 010-57127389 QQ:973495608 邮箱：13522702600@126.com 李宏宇律师：18911295148（电话及微信） 010-57127389 QQ:404431986 邮箱：13681225148@163.com 传真：010-56409355 北京市两高律师事务所地址 北京市朝阳区东三环北路38号泰康金融大厦35层 邮编：100026 |