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买房“按套内使用面积计算”,房价会不会上涨? 公摊面积让我们很受伤

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。此次38项强制性工程建设规范,包括《住宅项目规范(征求意见稿)》指出:住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。以套内使用面积进行交易。

  记者注意到,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样容易出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

  2018年,有关住房公摊面积就曾引发广泛讨论。

  2018年7月,“瞭望智库”微信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!

  2018年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,"公摊面积"让我们很受伤!》指出,诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

  2018年9月14日,新华社发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》指出,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

  部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

  新华社文章指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

  取消公摊:重庆已经执行17年

  易居智库研究总监严跃进认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。

  除了官方,一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。

  2月22日,据中山日报报道,广东省中山市政协委员钟国平建议,对商品住房销售进行立法,制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售,并将此规定纳入住房销售合同。

  实际上,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

  谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

  取消公摊房价是否受影响?

  "住宅建筑以套内使用面积进行交易",目的是为了进一步维护消费者合法权益,实现"所见即所得"。从既有制度向另一层面做转换,会牵涉到哪些方面的改变,对老百姓有何影响?

  新华社记者采访中国建筑科学研究院有限公司相关负责人,该负责人表示,此条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

  "按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按套内使用面积计算,一是可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,一定程度上有利于消费者权益的保护。"

  河南商报记者采访了河南省房地产业协会秘书长姜鹏飞,他认为,"房屋若按套内使用面积的计算方法,实际上对购房者不会有太大影响。比如说房款总价不会有啥改变,目前国内普遍的总房款计价标准是按建筑面积算,若按套内面积算,相应的套内单价会有所提升。"

  姜鹏飞表示,在房屋税率征收方面也没有太大影响,目前税费是按房屋总价来计算,改革之后,可能浮动的比例会做出调整,比如普通住宅与非普通住宅的面积标准。另外,物业费的计价也会做相应改变,但总体不会有太大差别。

  暨南大学经济与社会研究院副院长、政策研究中心执行主任张思思也认为,推行销售房屋按套内面积计算的政策,有利于保护消费者的权益及与国际接轨,对房价亦不会造成大的影响。从保护消费者权益的角度来看,该做法能有效地减少房地产交易的纠纷,减少开发商“偷面积”的不正当行为,进一步规范房地产市场。公摊面积的计算缺乏统一的标准,在测量上也不具有独立性。比如之前少数开发商会把独立使用的地下室、车库,法律明文规定不算公摊的为多栋服务的警卫室、管理用房等都计入公摊面积中,购房者很难察觉。

  广东省政策研究中心主任陈洋博士的观点是:“公摊面积”和“套内面积”其实不能截然分开,房价里既包含了套内面积的使用价值,也同样包含了公摊面积带来的增值,即使只按套内面积计价,开发商依然会把他们在公共部分的付出打到套内的均价里去。不过按套内面积计价最大的好处是有利于规范,让价格更透明,套内面积居民可以实际测量,开发商不方便动手脚;而公摊部分不能简单的用面积来计价,而是要用真实可见的环境营造来凸显价值,吸引客户,这有利于价格和价值的统一。

  不过,他认为,目前这项新规只是出现在征求意见稿里边,并不能真正指导商品住房交易,接下来还要与现行的规范性文件相衔接,如果将来国家要明确以套内面积交易,那商品房销售管理办法也要调整,整个流程下来还需要较长时间。近日这项新规引发媒体热烈讨论,是源于大众普遍对公摊面积的长期质疑,跟之前所谓“取消预售制”一样,即使只是一个研究报告,也会当成一个重大公共话题拿出来讨论。但不管怎样,这始终只是个假设性话题,所以是不是真的要取消并不重要,大家关心的是如果取消了,接下来会发生什么。这样看来,不存在什么“误读”,大家只是在讨论而已。

  那么,按套内面积交易的新规会导致房价上涨吗?陈洋认为,如果新规在短期内实行,那么对购房者的心理预期确实可能造成一定影响,因为大家或许搞不清为什么售方标价会突然增加。但考虑到这个规定现在还只是在征求意见,并不会突然颁布,未来会有一个比较长的适应期,老百姓会慢慢接受套内均价的概念。所以他觉得应该把时间因素放进去考虑。公摊建筑面积计价的标准一直是公开的,大家都知道自己的房价算进了公摊面积。现在如果规定不算公摊,并不意味着开发商还要按原来的价格却只能卖更少的面积,因而政策导致价格下降的可能不大,逻辑不通。所谓更透明,是指开发商原来在公摊面积测算上的猫腻行不通了,但如果是将公摊完全排出计价面积,那开发商一定会提高房屋单价的。

  新政策会不会对房价产生影响?中原地产首席分析师张大伟认为,主要受政策影响的是期房交易,因为其得房率存在波动和不确定性,二手房和现房交易几乎不受影响。对于有房一族以“使用面积”进行交易可能导致资产缩水的顾虑,北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为,未来政策适用范围或将进一步细化,仅目前来看,无论哪种面积计算方式,房屋总价都是不变的,对房屋所有人影响不大:“比如你房子的建筑面积100平米,单价比如是5万,那么总价500万。建筑面积除以1.333,使用面积大概70多平米,总价500万不变,单价就不是5万了,肯定是高于5万的。”(综合新华社、澎湃新闻等)  

来源:民主与法制网 



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